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【明报专讯】在民营内房大规模爆煲后，虽然涌现一批「优质房企」白名单，但瑞银香港/中国内地房地产研究团队主管林镇鸿在接受专访时直言，「优质房企」并无优势，列入白名单后更无法轻易躺平，除需设法「保交楼」外，「躺平会对政府白名单声誉有损，但唔躺平就要一直想办法还债」，还债对债价有利，却对股份不利。加上违约潮下内房「信用清零」，过去一段日子民企又退出土地市场，料将步入缩表路径，未来尚有潜在预售制度改变等阴霾，认为民营内房日子仍然难挨，央企、国企优势更突出，变相「国进民退」。

明报记者 方楚茵

内地为救经济及楼市，大规模出招，提供政策支持，一众民营内房股价低位大反弹，但林镇鸿对民营内房的前景未感乐观，认为如中债增或内保外贷等招数均需要抵押品担保，若房企仍有可动用资产，相信早已使用，故帮助不大。他透露近期廿多间参与瑞银大中华研讨会的内房均指需求并无明显恢复信号，而农历新年假期、疫情、收入下降及失业等都会影响卖楼。据克而瑞研究中心的数据显示，受房企推盘积极性较低影响，2023年春节楼市成交尚未止跌（见表）。

今年新春楼市成交未止跌

林镇鸿指短线需留意回乡置业指标、各级城市库存情况、以及往后3至6个月内包括盈警潮的影响。同时国家对于烂尾楼事件的做法等，会否借此改变现行预售模式皆值得关注。

他指出，未来内地若改变预售模式将更大利好央国企内房，压缩民企生存空间。例如现时内地预售制下，买家是即时上会，与香港预售模式可拣建期供款不同。另外香港楼花预售款需放在律师楼的信托帐户，直至完工开发商才会收到楼款，内地则是将包括订金、首期、按揭等均存入一个监管帐户，但开发商在建设过程中可取用当中款项。

预售制倘改资金成本势增

目前三四线城市是实行「正负零」，即开发商只要打下地基，盖到露出地面之后就可以开始预售，且对于建设资金保证要求不高。但一旦预售制度改变为楼宇「封顶」（指全幢楼宇大体初步建成）才能预售，发展商资金调配更形紧绌。林镇鸿表示，现时打开发展商的资产负债表，负债端有三分之一都是合约负债（contract liabilities），若预售制改变将此部分抽走，发展商需以银行开发贷填补资金空位，但开发贷多为一年期兼属有息贷款，故按3年开发周期计，变相开发贷利息成本需乘以三。民企内房在本身毛利率不高的情况下，楼价又在「房住不炒」的框架下，更难藉开发高价产品或楼价升值支撑息差，将令民企内房的生意更难做，生存空间更窄。